北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　请问：今明两年我们老两口退休，孩子在北京，估计得去给效力看孩子，我们现在的老家，也是我们毕业分配到第二故乡，没有亲属，还是北部边区，退休后特别是老年不想回来长期居住，医疗条件不行。

　　现在纠结是否明年就把房子卖了，然后到北京选择租房还是买个公寓，因为只能买得起大概70--80万的房子，或者买燕郊的小户型普宅！再或者先留着，和孩子先一起住几年，过几年再卖！

　　1、如果能办投靠的手续，那就选择“公租房”，住着踏实还便宜。私人房产的话也不是不行，但一是贵，二是很多房东不太愿意把房租给老人，怕惹麻烦。所以年纪越大越不好租到房子，至少是很麻烦。

　　不过现在投靠的手续据说很难办，各区都严格控制落户人数。前几天听网友说，按现在的办理速度，新排队的至少得20多年之后了，甚至更长时间。

　　2、我建议是买个小房子，能买普宅最好，实在不行买公寓也行。但最好先看70年公寓的，这样能减少风险，享受普宅的待遇。最后没合适的再看4/50年的商住公寓。

　　能买北京就尽量吧，如果买燕郊的就计算一下租售比，买性价比相对高的。现在燕郊有相对合适的了，没比北京低多少。

　　3、公寓如果是80万预算，那大约对应2500-3000内的租金。这笔钱可以先补贴租房支出，最后实在租不到的时候再去住这套公寓。

　　4、是否卖老家的房子我不好建议。或者说房子是用来住的，确定了住不上再卖吧。另外如果确定了早晚要换到北京，我建议是关注目标房源或板块的租金收益率，如果超过同期银行利率了就提前买（现在这种小房不少呢），这样大概率比老家的房子收益高，也比存银行强。

　　遇到个很有文化的杠精，大意如下：上大学越来越容易，考高中却越来越难，为什么？上普通大学很容易，上好大学却越来越难，为什么？上民办大学很容易，但是学费却越来越高，为什么？拿个文凭很容易，但是找工作却越来越难，为什么？如果你都回答不了，那我们为什么要买你的学区房？（其他的还有很多，但没什么意思了）

　　1、上大学容易，考高中难，这对学渣来说不是好事儿吗？提早分流，免得花了很多学费，最后还是找不到工作。上职高去学门技术不是挺好吗，蓝翔技校不需要中考分数的。

　　2、就因为上大学越来越容易，所以上好大学才越来越难的啊。没扩招之前每年200多万人报名，现在动辄上千万，但好大学的位子有限，那能不越来越难吗？商品价格是供需关系决定的，录取分数是考生人数和学位决定的。

　　觉得难就别考了呗，换条赛道不就得了。去不了罗马去巴黎，实在不行去鹤岗，人挪活树挪死，活人别让尿憋死。还是这句话，提前分流上职高，早点儿工作早挣钱，多划算啊。

　　3、民办大学的学费越来越高，就因为上的人多呗。还是这话，商品价格由供需关系决定的。嫌贵别上不就得了，都不去就便宜了。另外也可以考清华北大985，学费便宜还能拿奖学金呢。是不爱去吗？

　　4、不是找工作越来越难，是找到你想要的好工作越来越难。谁都想找钱多事儿少离家近的，而且最好是朝九晚五+大礼拜的，但同时又想拿着别人996+007的工资，这才叫工作是吧？

　　如果不嫌弃，那您明天来找我吧，我给你找工作。我们门口保安据说是老年痴呆了，这重要的岗位需要接班人。也就是说，只要您不挑工作，那分分钟就有工作，挑三拣四那就没辙了。

　　还是这句话，商品价格由供需关系决定，工作是否好找由人数和岗位决定，也由欲望和能力决定，另外也有可能加上人脉和运气。

　　5、这没什么回答不了的吧？您的不解，其实早是社会共识了，只是您不知道而已。我没让您买学区房，我也不卖，反正您既买不起也用不着，那就都别废线、后边的这些我不聊，我也管不着。但如果让我说，那就是“优胜劣汰，适者生存”，自然界就是这么残酷，天地不仁，以万物为刍狗。

　　请问， 最近大吉巷火了。我也凑热闹看了一下中信城五期的房子，200到280点大户型，比四期的密度低，得房率更高，百分之77点多。17万多一平，看着四期的新房，觉得五期应该也不错。四期当时说抽签，多少人抢一套房子，现在还没入住，二手房已经20万一平了。可惜我在陶然亭附近的房子信然庭小区，从2021年最高值16万多已经跌到13万了，总价已经跌了700万了。当时能挂2750万，现在也就2000万出头了。错过了置换的时机。

　　不过，我就想问您，中信城四期和五期，物业费9.8一平，也真够高的，真要买了，物业费加供暖费一年要3万，您说是不是入住后，每年掏这么多钱会后悔呢？ 那个当时100人抢一套的海淀皂君庙的天汇学院里，物业费也是将近10块。您说值得吗？

　　1、物业费在我看来算中等吧，20年多前高档公寓的价格就7/8块了，和乔丽晶甚至达到小2美元一平呢，折合成人民币都10块钱，这可是20年前啊。只不过这种房大部分都在朝阳，也都比较小众，所以都没太注意。

　　现在北京物业费连保障房都有4块多的呢，商品房10块标准的快成主流了，最贵的应该是梵悦万国府，每平米每月38块钱。

　　而且北京这种楼盘还不算太多，到了沪深杭州等地，30块钱以上的有的是，汤臣一品的15块钱都算便宜的了。

　　2、是否后悔只能看自己的感受，外人无法建议，值不值的也没标准，只能说希望他们做到一分钱一分货。

　　以和乔丽晶来说吧，英达当时住这里，所以在《大腕》里给李成儒写了那段经典台词：两千美金，那是成本，四千美金起，你别嫌贵，还不打折。你得研究业主的购物心理，愿意掏两千美金买房的业主，根本不在乎再多掏两千。英国管家戴假发特绅士的那种，不求最好，但求最贵。

　　但这不是20年前吗，十多块一平觉得是天价，现在已经算中等了吧，再过几年就是标配了。物业费越高，理论上社区应该维护的越好，从保值角度至少是没坏处。太高的物业费有可能造成持有成本高而影响流动性，但以中信城这档次还是还算说得过去，中等吧。

　　请问，父母住在常营富力阳光美园，现在纠结买富力二手房（方便），还是买国誉的新房。网上报价感觉新房78的和富力的二手房价格差不多，新房以后会不会涨钱，要是住个十年 在搬回富力，会更合适么（富力那会价格有可能会更低么）？

　　还有就是丰台康润家园东区有个南向二居室，目前出租4700/月，年底把他卖了买东边二手或新房是否合适？字有点多，麻烦您了。

　　康润家园两居室卖不出多钱，好像也就280左右的样子，我感觉这是真挺低的，留着以后涨幅会超东边么？

　　1、哪个国誉？是通州的国誉颂吗，宋庄的那个？我好多年不卖房了，对新房不熟，连价格都不知道，这还是问中介和渠道商吧，他们熟悉。

　　2、不过多说一句，房产的价值由地段儿决定，至少是大部分，而不是由新旧决定。核心区大部分都是老破小，价格走势未必不如五环外“曾经的新房”。毕竟新房一交房就是二手的，这就跟新车似的，除非是限量版，否则谈不上什么以后会涨钱。房子能涨钱是因为土地值钱，土地价值不高的凭什么受追捧？

　　常规建议是注重居住体验就买新房，怎么都比二手的强，商品房的出身也比草房这种保障房强一些。注重保值则是成熟板块的二手房更稳妥，偏远新房则有赌的成分。

　　3、富力“那会”的价格会更低吗？有可能呗，一切皆有可能。不过要做到三个前提：十年后的平均工资比现在低+北京的常住人口比现在少+货币不再增发。否则现在楼市的租金回报率就已经跟银行利率差不多了，凭什么还得连跌十年啊？

　　4、康润家园，280万/4700=600，这数值中等吧，不算太低。比较一下西边的欣葆家园吧，是回迁房，现在一居室总价200万左右，租金4500，租售比是450。相比之下说明欣葆的才是底价，康润也就是中等，毕竟这是安置房，没比回迁房的出身强多少。

　　5、以后涨幅超过东边，我认为可能性不大，北京也没有先例。而且这地段儿顶多算中等，两区交界还没地铁，又是安置房的性质。优势只能说是离丰科园不算远，但谈不上有什么潜力，不可能超出北京大盘，而朝阳东部大多数都是至少不落后大盘的。

　　6、总之我建议您再考虑一下吧，感觉您对房子完全不太懂似的，问的问题有些初级，再多了解一下吧。